הורדת מחירי הדיור במרכז ופיתוח ומיגון הפריפריה

שלום רב, שמי אוריתה קורנובסקי, עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן. עיקר עיסוקי המשפטי הוא בתמ"א 38.

אני מאמינה גדולה בתכנית ובמגוון הפתרונות שהיא נותנת בסוגיות השונות.ברם, לצערי, המרוויחים היחידים מהתכנית  - נכון להיום – הם אזרחים מערי המרכז בלבד.בימים אלו אני יוזמת הצעת תיקון לחוק תמ"א שתעלה לדיון בכנסת במושב החורף הקרוב. מטרת התיקון הינה "לייצא" את תמ"א 38 לערי הפריפריה. כך, במידה והתיקון יעבור, יוכלו כל אזרחי ישראל להינות מיתרונות התכנית כדוגמת הורדת מחירי הדיור במרכז הארץ, פיתוח הפריפריה, מיגון הפריפריה, חידוש פני הערים ועוד...אנא סייעו לי לקבל את תמיכתכם וחיתמו על העצומה, לפניכם מאמר שחיברתי המציג את עיקרי היוזמה.

 

תיקון 4 לחוק תמ"א 38 - הצעד הבא המתבקש 

האיום האיראני שבימים אלה נעשה מוחשי מתמיד,  כמו גם טווח הטילים ההולך וגדל של אויבינו בכל החזיתות  מעלים מחדש את שאלת המיגון של אזרחי המדינה באשר הם: צפון, מרכז ודרום.

תמ"א 38 היא התכנית הלאומית היחידה שנותנת תשובה רצינית בנושא המיגון, שהרי בבסיסה  עומד חיזוק יסודות הבתים, שהיתר הבנייה ניתן להם קודם ל-  1.1.1980, ולפיכך יסודותיהם אינם עומדים בתקן הנדרש כיום (ת"י 413). לכך, מתווספת החובה להוסיף מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לכל יחידת דיור במסגרת ביצוע הפרויקט.

גדולתה של תמ"א 38 היא בכך שכולם מרוויחים ממנה, בבחינת "win-win"  - האזרחים, היזמים, וכמובן – המדינה. האזרחים זוכים לשיפור אמיתי במיגון בהוספת הממ"ד, זאת לצד שיפור משמעותי באיכות החיים: הוספת מעלית, חדר מדרגות משופר וחנייה. לא פחות חשובה העובדה, כי לאחר תמ״א 38, ערך דירותיהם יעלה בשיעור של בין 25% - 30%. וכל זה בלי שיוציאו ולו אגורה אחת מכיסם!! היזמים – בתמורה לחיזוק היסודות, בניית הממ"ד ושיפוץ המבנים זוכים בזכויות בנייה, ומרוויחים ממכירת יחידות הדיור החדשות שנבנות מכוח הזכויות הללו. המדינה בהעבירה את הביצוע ליזמים פרטיים, מסירה מתקציב המדינה את הנטל הכלכלי של מימון פרויקט לאומי אדיר כזה. 

אך, אליה וקוץ בה..... כיום המרוויחים העיקריים, שלא לומר היחידים מתמ"א 38 הם תושבי מרכז הארץ, אזרחי גוש דן, ואילו תושבי הפריפריה, שוב, נשארים מאחור - בית רעוע וללא ממ"ד.

הסיבה לכך טמונה בשווי הקרקע, שהיא המרכיב העיקרי בחישוב הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. שהרי, קרקע במרכז הארץ שווה הרבה יותר מאשר קרקע בפריפריה, בעוד שעלות ההשקעה של יזם בבנייה זהה בכל מקום. כך, פוטנציאל הרווח של היזם תלוי ומותנה בערך הקרקע עליה הוא בונה. שהרי, מחיר מ"ר של דירה חדשה באשדוד או אשקלון נמוך לאין שיעור ממחירו של מ"ר בערים כמו תל-אביב, גבעתיים או רמת גן. המשמעות לכך היא, כי  יזמים מעדיפים להשקיע באזור גוש דן ולא בפריפריה. וזאת, למרות שתמ"א 38 מוגדרת כתכנית מתאר ארצית בעלת עדיפות לאומית עליונה.

הבשורה הטובה היא כי תמ"א 38 היא תכנית חיה, נושמת, מתפתחת ומתהווה, תוך כדי השתדרגות מעת לעת, לפי הצורך. כשנולדה, כולם גיחכו למשמע הרעיון ה"הזוי". עם הזמן, משהחלו יותר ויותר אנשים להבין את גדולתה, הועלו פתרונות יצירתיים לסוגיות שונות על מנת לקדם ולתמרץ את הגורמים המעורבים. כך, נולדו להם תיקונים 2 ו- 3 לתמ"א 38, שהפכו את אותה לתכנית יותר כדאית לכל הצדדים. ניתן לראות זאת במספר הפניות העולה, בטור הנדסי ממש, ליזמים ו/או לעו"ד העוסקים במלאכת התמ"א ובמספר התמ"אות המצויות כיום בשלבים שונים של ההליכים לקידומה לקראת ביצוע.

 

ברם, גם שני התיקונים הנ"ל לא הביאו את הפתרון המיוחל לבעיית מיגון הפריפריה. אכן, תיקון 3 עשה צעד חשוב בנושא ניוד זכויות. היינו, איפשר ליזם לחזק, להוסיף ולשפץ בניין אחד ולנייד את זכויות הבניה שלו.... אך, רק באותה רשות מקומית. על זה נאמר, מה הועילו חכמים בתקנתם??? שהרי, גם לאחר תיקון 3 נשארת הפריפריה חשופה ולא מוגנת בעליל.

על מנת לתת פתרון ראוי לשאלת מיגון אזרחי הפריפריה תיקון 4 לתמ"א 38 הוא הכרחי.

זהו תיקון נוסף שיאפשר ליזמים לנייד את זכויות הבנייה שניתנות להם מכוח התוכנית מרשות מקומית אחת לאחרת. במצב כזה יוכל היזם לבצע, הלכה למעשה, את תמ"א 38 בפריפריה: לחזק את יסודות הבניין, להוסיף ממ"דים, להוסיף מעליות בבניין מעל שלוש קומות, ובכך, לצד מיגון הבניינים בפריפריה לשפר את איכות חייהם של התושבים שם, ולשדרג את פני העיר. בסופו של השיפוץ יוכל היזם לנייד את זכויות הבנייה שלו לערים אחרות, בהן יוכל להביא לידי מימוש את הכדאיות הכלכלית שלו. לא זו אף זאת. הרווח יהיה כפול ומכופל. שהרי, ניוד זכויות הבנייה לאזורים בהם הביקוש לדירות גבוה, יעלה למעשה את היצע הדירות באותה רשות מה שיוביל לירידת מחירים ובכך ימנע מהאוהלים לחזור לרוטשילד.

זהו מצב בו כולם מרוויחים. תושבי הפריפריה יהיו ממוגנים לא פחות מתושבי המרכז, ובנוסף יוכלו להינות מחידוש דירותיהם, מפיתוח עירם ומשיפור ממשי באיכות חייהם. היזמים יזכו לרווח כלכלי עבור ההשקעה שלהם בפריפריה ותושבי גוש דן יהנו מירידה במחיר הדירות.

והמדינה?? – היא תרוויח חיסכון אדיר בתקציב, ולא פחות חשוב - במתן מענה הולם וראוי לטענות הקיפוח הנשמעות מהפריפריה כמו גם לדרישות המחאה החברתית.

אז רגע לפני התקיפה באיראן כדאי לממשלה לקחת אחריות, תיקון נוסף לתוכנית תמ"א הוא לא רק הצעה אלא הכרח!  

 

 

   שתפו עכשיו בפייסבוק

» יצירת קשר עם יוזמי העצומה