חקיקת חוק להגבלת התנהלותן של קבוצות הרכישה ופיקוח עליהן

לאור המקרים הרבים בהם אנשים נפגעו כלכלית קשות כתוצאה מהתנהלות, במקרה הטוב לקויה, ובמקרה הרע שכרוכה ברמאות, של קבוצות רכישה, התעורר צורך לחוקק חוק שיגביל את התנהלות קבוצות הרכישה, ויפקח עליהן.

מטרת החוק היא ליצור אחידות וסדר בתחום ארגון קבוצות הרכישה באמצעות גורם מארגן.

תחום קבוצות הרכישה צבר תאוצה רבה במשך השנים, וניתן לראות כיום יותר ויותר יחידות דיור הנבנות במסגרת קבוצות רכישה. לפי הערכה, כיום נבנות אלפי יחידות דיור במסגרת התארגנות של קבוצות רכישה.

קבוצות הרכישה התחילו מתוך מטרה להוזיל את מחירי הדיור הגבוהים בדרך של ניצול כוחה הצרכני של קבוצה וצמצום עלויות של יזם הנוטל את האחריות לביצוע הפרויקט.

החוק המוצע נועד לקבוע תנאים בפרויקטים נדל"ניים המתבצעים בדרך של קבוצות רכישה שבמסגרתם לכל חבר בקבוצה ישוייך נכס, ומתבצעים באמצעות מארגני הקבוצות, אשר מארגנים קבוצה של מתעניינים ברכישת מגרש לצורך מימוש זכויות במשותף. לרוב, הגורם המארגן פונה בפרסום להתאגדות לצורך מימוש זכויות בקרקע, מתוך כוונה להוזיל עלויות.

ליווי של קבוצות רכישה על ידי גורם מארגן מחייב הבטחת ביצוע הפרויקט באופן בטוח, עקב הקושי הטמון מתופעת "הסיכון המוסרי" – המארגן שהוא יוזם הקבוצה, בדרך כלל מתחייב עבור חברי הקבוצה, בלי שהוא נושא בסיכונים שנושאת הקבוצה. כיום, אין שום תנאי סף מהותי לארגון קבוצה, ואף לא חובה להעמיד מסגרת אשראי עקרונית לכלל העלויות.

הצעת החוק, אם כן, מבקשת ליצור ודאות לחברי קבוצות הרכישה בדרך של הגדרת תחומי אחריות למארגני הקבוצות והבטחת כספי הרוכשים. כמו כן, במסגרת ההצעה מוצע להסדיר מענה אפשרי לחוסר הוודאות האופף את קבוצות הרכישה בשני היבטים עיקריים, שהם: משך הפרויקט ועלותו.

בהתאם להצעת החוק, בהסכם עם המארגן יכללו פרטים מהותיים, כמפורט בהצעה, לרבות לגבי הבטחת כספי החברים ללא ערבות הדדית, שלבים לביצוע התשלום למארגן התואמים גם את קצב התקדמות הבנייה ואחריותו בפרויקט, מועד מסירת הנכס, עלותו הסופית ועוד.

מטרתה של הצעה זו היא להסדיר את הכשלים והחסרונות הקיימים בקבוצות הרכישה כיום, במקרים שהמארגן פועל שלא בהתאם לכללים הנהוגים אצל חלק גדול ממארגני הקבוצות. לשון אחרת, בקבוצות רכישה חלק מרכיב החיסכון של החברים לקבוצה נובע מקשר ישיר עם רכיב הסיכון. אין עניינה של הצעת חוק זו לקעקע את כלל הסיכונים, כי אם את המהותיים שבהם, מתוך הבנה שגם חברי קבוצה זקוקים להגנה, ובדומה לרוכשי דירות, אינם בהכרח משקיעים מתוחכמים אשר יודעים להשקיע את כספם בחכמה תוך ביצוע כל הבדיקות הדרושות לעסקה. לעניין זה, יש לעשות הבחנה בין משקיעים שרוכשים במשותף נכס מסחרי, לבין התאגדות פרטית לבנייה משותפת כחלק מקבוצת רכישה.

עיקרי החוק הם:

קביעת דרכי פעילות המארגן כלפי חברי הקבוצה, הכול תוך הבטחת כספי חברי הקבוצה, בין היתר באמצעות הפקדת הכספים שמשלמים המשתתפים בחשבון נאמנות ועידוד ליווי פיננסי של הפרויקט על ידי גורם פיננסי, והבטחת זכויותיהם במקרקעין.

על מנת לייצר הרמוניה חקיקתית, מוצע להגדיר "קבוצת רכישה" "גורם מארגן" ו-"מסגרת חוזית" כפי שהם מוגדרים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), בשינויים ובתוספות הדרושים, בצירוף הגדרות נוספות.

כן מוצע לחייב מארגנים להליך ברור של הבטחת כספי המשתתפים.

בנוסף מכיל החוק המוצע הוראות בנוגע לצורתו של הסכם מארגן, ובין היתר מטיל חובת אימות על-ידי עורך דין, כהגדרתו באותו סעיף, במטרה להבטיח גמירות-דעת מצד המתעניינים או המשתתפים, בטרם חתימה על ההסכמים.

כמו כן, החוק כורך את המארגן לאורך חייו של הפרויקט ותקופת הביצוע עד להשלמתו ומסירת המפתחות לדירה. בין היתר, נקבע כי המארגן יקבל את שכרו בהתאם לשלבי ביצוע תשלום שנקבעו.

עוד מוצע לקבוע הליך ברור להשבת כספים במקרה של ביטול בקשת ההצטרפות או ההשתתפות בקבוצת הרכישה.