חקיקה במחטף תחת "אתיקה" מתווכי מקרקעין

נושא האתיקה בתחום התיווך אכן דורש שיפור, על כך אין עוררין. עם זאת, בהצעה הנוכחית מה שמנסים לקדם אינו בגדר אתיקה אלא מגבלות אשר יפגעו קשה בפעילות המתווכים, יתערבו בעבודת המתווך ויסכנו את יכולת קבלת התשלום מהלקוחות. תמוהה עיתוי ההצעה, במחטף בעת כזו קשה, כשיש מלחמה על קיומנו כעם וכמדינה.

ולהלן עיקרי השינויים בתקנות המוצעים עליהם החתומים מטה מתנגדים בתוקף:

* הטלת אחריות על המתווך בגין מצב הנכס וסביבתו - החוק יחייב את המתווך להיות אחראי על נושאים שחובת האחריות אמורה לחול על בעל הנכס, עורך הדין והשמאי. ימסר למתווך שאלון שהוא יהיה מחוייב להציג התשובות בכתב לקונה/שוכר, וכך האחריות תעבור למתווך.

חובת בדיקת העיסקה על פרטיה צריכה להיות של הלקוח! לא של המתווך!

* הצגת מסמכי הבלעדיות וההסכמים עם המוכר/משכיר לקונה לכל לקוח - בהסכמי התיווך רשומים שם וטלפון של בעל הנכס?! מסירתם ללקוח תאפשר לו לשלוח מישהו פיקטיבי כדי לעקוף את המתווך. עבדנו קשה מאד לאתר ולהשיג פרטים אלה, מדוע עלינו למוסרם ללקוח?! הדבר יפגע בהתנהלות שלנו מול בעלי הנכס, יפגע ביכולת בעל הנכס לשמור על פרטיותו או רצונו לאפשר לנו לעבוד מבלי לחשוף את פרטיו.

מה יקרה במצב בו שני מתווכים בשת"פ - המתווך של הקונה בשם הקונה דורש את פרטי בעל הנכס, את טופס התיווך בבלעדיות - מדוע שהמתווך של המוכר ימסור למתחרה קולגה את הטופס עם כל פרטי בעל הנכס? יפגע בפרטיות הלקוח שלו, המוכר, שלא מעוניין בכך? ויתן לקולגה אפשרות לקשר ישיר ללקוח שלא הכיר?!

מתווכי נכסים מסחריים - לפי התיקון לתקנות המוצע, נצטרך לחשוף לשוכר/קונה את פרטי החברות בעלות הנכסים ואנשי הקשר שלנו - זה יקל עליהם לעקוף אותנו, לגשת ישירות בלעדינו! לשכור נכס אחר באותו בניין או מתחם השייך לאותו גוף מבלי להעזר בנו.

* חיוב מתווך למסור את פרטי בעל הנכס לקונה/שוכר כדי שישוחחו ישירות - ואם בעל הנכס ביקש לשמור על פרטיותו ומסרב לשוחח עם הצד השני, האם האחריות תיפול על המתווך? האם הוא יהיה האשם ויתבע? לפי התקנה החדשה - התשובה היא כן!

בארה"ב מקובל שבעלי הנכס והקונים/שוכרים אפילו לא יודעים את הזהות של הצד השני - משמע, שפרט זה אינו מהותי או רלוונטי לעיסקה! אם כך, מדוע כאן זה צריך להיות שונה? זכותו של בעל נכס להגן על פרטיותו! זכותו לא לדבר עם הצד השני, בשביל זה שכר את שרותיו של מתווך!

* איסור הצעת נכסים נוספים ללקוח מבלי לקבל הסכמתו בכתב - כיצד ניתן ליישם זאת, כאשר לקוח מתקשר וצריך להציע לו נכסים, ואם בפגישה נרצה להציע לו נכס נוסף באותו בניין, נכס שונה ממה שהצגנו, נכס של אותו בעל דירה - לא נוכל לעשות כן אם יסרב לחתום בכתב שהוא מאשר? כך הוא יוכל לגשת בלעדינו לבצע עיסקה?! האם לא די בשאלה בעל פה?

* חשיפת עמלת התיווך לצד השני - לפי התיקון לתקנות, נצטרך להציג לקונה/שוכר פוטנציאלי את הסכמי התיווך עם בעל הנכס, ולבעל הנכס את הסכמי התיווך עם הלקוחות. כך גם את סכומי העמלות שנקבל מכל צד. מה זה בדיוק מהותי ורלוונטי לעיסקה? מה זה בכלל עניינו של כל צד כמה מתווך לוקח מהצד השני? איך זה מידע מהותי לעיסקה? האם בשל נתון על גובה שכר המתווך תקום או תיפול עיסקה?!

* החקיקה אוסרת על מתווך להיות שמאי של אותה עיסקה- בצדק! אך מדוע לא אוסרת על עו"ד ורו"ח ואחרים? כל מתווך יודע כיצד, יש כאלה שפועלים. אז מדוע לא להכלילם באותו סעיף?

נבקש להכניס מבלות זהות גם על בעלי מקצוע אלה.

* חיוב מתווך להפריד את התשלומים בגין תיווך ושרותים אחרים שמספק לכל צד, חשיפת הקשרים העיסקיים עם כל צד לצד השני - מה עם פרטיות הצדדים? ומה זה בדיוק רלוונטי לעיסקה מעבר לחטטנות  בעסקיו/רכושו של הצד השני או בעסקיו של המתווך? איך זה מהותי לעיסקה?

* איסור פרסום ללא פרטי המשרד - ומי ישלם לנו את אגרות השילוט? מתווך עובד על בסיס הצלחה, להעמיס עליו עוד ועוד הוצאות לא משאיר לנו נתח של הכנסה. לא כל הארץ היא תל אביב עם מחירים בשמיים!

* איסור דמי רצינות/מקדמה - וכיצד נשמור לשוכר נכס כשהוא עצמו מעוניין לשים תשלום ע"ח? מתיקון זה המפסיד היחיד יהיה השוכר כי נעבור ללקוח הבא! האם החקיקה יכולה להתערב ביחסים בין צדדים לעיסקה ולא לאפשר לנו לכבד את רצון השוכר?

* חובת הצגת רישיון תיווך - ומה יעשה מתווך שטרם קיבל את הרישיון בדואר? שימו לב, לא מדובר על רישום פרטינו על טופס התיווך אלא הצגת הכרטיס של הרישיון. האם עורך דין, שמאי או רו"ח או רופא נדרשים להציג את כרטיס הרישיון לכל לקוח ללא דרישת הלקוח? לא! כולנו בעלי מקצוע חופשי. ואם נשכח או לא יתאפשר - האם זו עילה להפרת כללי אתיקה ונתבע?

ועוד ועוד

כפי הנראה מקדמי החוק הם רשם המתווכים והשר אמסלם, ששכחו - תיווך, כשמו כן הוא מייצג שני צדדים. צריך לידע את הלקוח אם מייצגים רק צד אחד ולא להיפך!

העברנו הערותינו אך מסרבים לאפשר לנו שיחה עם הרשם או השר.

לכן חשוב ביותר שתחתמו על העצומה כדי שקולנו ישמע!

היה ראוי גם שהרשם ידאג לנו וידרוש חקיקה בנושאים הבאים :

1. להגביל את פעילות אתרי האינטרנט שעושקים אותנו בעמלות פרסום.

2. להגביל את האתרים שמספקים נתוני שמאות אוטומטית מבלי שהם ראו הנכס, בדקו ואינם שמאים.

3. לעצור פעילות של עו"ד שמתווכים בעיסקאות כשאינם מתווכים רשומים.

4. לאכוף את עבודת מתווכים ללא רישיון.

ועוד ועוד.

מי שמעוניין לקבל את מסמך ההערות המלא שהעברנו לכנסת מוזמן לפנות אלינו:

[email protected]